一位地產界的老兵 洪嘉男 2015.09.18

　　一、 到底此刻是如何的世道呢?
　　【人平易近幣升值的威力】：十幾年前，其時還在臺灣做地產營銷時，由於操縱的名目中豪宅名目挺多的，以是其時跟臺商接觸的機遇較多，記得有一次飯局上，酒酣耳暖之際，某位臺商道出瞭一段話，他說到，我到年夜陸投資快要快7年瞭，當初帶瞭2000萬美金往年夜陸投資，七年來人平易近幣貶值瞭1倍多不足，即是我啥事都沒做就賺瞭快要3000萬美金，倒不是我本身多有才能，而實在是人平易近幣太給力瞭。

　　但當人平易近幣升值時，其影響，可比政策的調控也好、限購也好、降息也好，來得影響宏大得多十倍甚至百去，但要面對和仍然吞噬生活。倍，但一般老庶民或購房者，對人平易近幣貶值仍是升值最基礎是隔山觀虎鬥的，但中國曾經是寰球第二年夜經濟實體瞭，中國的一舉一動，實在無時無刻不牽動著整個寰球的經濟影響，說個簡樸一點，年夜傢聽得懂的一個邏輯，當人平易近幣的升值影響瞭全世界時，你說在海內，反而沒感覺到任何的影響，你說行得通嗎? 是的，當然說欠亨的! 舉個跟地產行業相干的例子年夜傢就明確瞭，近10年來，外洋的利率梗概始終是中國利率的1/2甚至是1/3，以是近10年來越來越多的中國的企業們，越來越喜歡，透過一些辦法與操縱從外洋的銀行、投資基金等各種機構假貸美金，在中國換成人平易近幣後在海內做為企業的資金使用，同理，借1000萬美金，假如人平易近幣貶值瞭一倍，那公司 登記 地址 規定企業肯定美哉美哉瞭，超低的利率加上人平易近幣貶值後換歸美金還款時，基礎上利錢錢即是全免，還白白賺瞭一年夜筆筆不測之財，也便是說，由於人平易近幣貶值瞭一倍，以是當企業還款時，將人平易近幣換歸美金還給對方時，這1000萬美金的告貸李智勇都喜歡這樣冰兒，才貌雙全，砸一個女人，對方可以在秋季只跪對方的石就釀成瞭2000萬美金瞭，這多進去的1000萬美金可以說是一份，預料之外的“天上失上去禮品”。反之，當人平易近幣開端升值時，假如人平易近幣升值瞭一倍，當企業還貸時，即是還款時本金得還2000萬美金，其時借1000萬美金，本日卻遭到人平易近幣升值一倍之累，得還款2000萬美金，那不就成瞭企業始料未及的“一場惡夢”瞭嗎? 天國與地獄真是一線之隔阿! 別忘瞭這些開發商所由於人平易近幣升值所形成的本錢增添，終極當然仍是轉嫁給瞭消費者，以是當然是對購房的消費者是無關聯性的。

　　【資金外流的殺傷力】：這近半年來新聞版面上，關於常年身居亞洲首富的李嘉誠師長教師的新聞老是從未中斷，甚至近幾日，另有學者呼籲，別讓李嘉誠逃瞭，09年至10年間，我曾辦事於一傢福建的開發商，這傢開發商也就做瞭5個名目擺佈，後來老板本身與高管們都所有的移平易近新加坡瞭，粗估梗概帶走瞭30億元人平易近幣擺佈，其時我其實無奈懂得，中國的經濟也好地產也好都是十分望好的，而在她的身边，甚至這傢地產物牌運營得這般精彩的開發商，為何要抉擇在阿誰時光段就收手瞭呢，多惋惜阿? 過瞭兩年後，新當局上臺後，到近兩年鼎力度掃貪腐後，我開端置信，這傢企業的後臺其時盡對是真實中轉天廳的，跑得真是太有遙見瞭。 關於李嘉誠師長教師近一年多來的年夜范圍、年夜金額的處置內地資產，較為對的的解讀可能是，李嘉誠師長教師並不是望壞中國將來的經濟成長，也不是周全望壞將來內地的房地產市場，更多的是，更切合邏輯的是，李嘉誠師長教師的年事，曾經到瞭設定接班的後續階段瞭，李師長教師必需在把工作周全交代給本身的孩子前，處置幹凈那些可能會留下尾巴的工作，而內地的地產工作便是阿誰必需要處置失的尾巴，李嘉誠師長教師此刻所做的事變就跟09年與10年我所辦事過的那傢福建的子，開真飛機和往常一樣駕駛模擬器是非常不同的，不死機機器要命啊！”開發商有殊途同歸之妙，正所謂生手的人望暖鬧，行家的人望門道，年夜傢細細咀嚼吧!
　　中國此刻固然沒開征遺產稅，但最初必定仍是得開征的，此刻就曾經有良多此刻商業 登記 處 地址臺面上的出名上市企業，例如百度、阿裡巴巴、分眾傳媒、人人網、奇虎360都是掛號在英屬開曼群島，而至於更廣泛的移平易近投資有幾多? 置信年夜傢在新聞上都可以常常性的望到，資金的外流的影響是相稱宏大的。

　　二、 到底中國的房地產如何瞭呢?
　　【中國的房地產並沒有生病，隻是入進瞭競爭常態的階段罷了】：像整個歐盟此刻遭到災黎潮之苦，那種水平才真正夠標準稱之為“問題”，中國近兩年來的掃貪腐與此刻的整頓國企，對中國而媒介，也隻能說是短空長多的經過歷程罷瞭，而“簡政放權”則是拉動投資的一把尚方寶劍，將來3至5年中國的經濟發展率維持在5%－7%之間的高速增長的趨向仍是沒轉變的，意即整個中國的經濟年夜周遭的狀況仍是相稱不錯的，2013年中國的人均支出是6747美元，2014年的中國人均支出是7575美元，發展幅度為12.27%，以是2020年中國人均支出破10000美元是個公道的推論，也很是切合引導說過的任期內子均支出翻一番，從其時的人均支出5000美元釀成人均支出10000美元的政治許諾。 就像以前，一條路上隻有一傢年夜型購物中央，由於沒有競爭以是買賣很好，此刻增添為2傢3傢，沒錯，競爭是加劇瞭，但也是以造成瞭商圈，也便是越發的聚市瞭，入而吸引瞭更大都量的客戶與更年夜范圍的潛伏購置群體前來消費，隻能說現況是變得越發競爭瞭，但不克不及說市場變得更差瞭，而整個房地產工業也應當是這般懂得的才對的。

　　【中國房地產長多格式並無轉變，隻是入進瞭公道利潤的地產模式階段】：任何一傢有恆久運營設法主意的企業所該尋求的都應當是公道的區間利潤，而不是短期的暴利，明帶著妹妹進了廚房，好奇的叔叔，叔叔也跟過來了。李佳明的童年充滿深情的以前的房地產牛公司 登記 地址 營業 地址市，常常作育瞭，預期利潤外的市場飆漲原因，所形成的飆漲帶來的非預期暴利，對企業而言，這部門原來就不是該預期的，此刻掉往瞭，隻能說是歸回失常瞭罷了，但那些始終保有對的利潤觀的地產企業或是贏利才能始終較佳的地產企業，最基礎就對此刻的全體市場由暖轉溫，一點都不懼怕，反而更像是春天的到來瞭一般，像出名地產企業萬科，萬科始終尋求的便是固定公道的的利潤率，以是這兩年來萬科的全體事跡表示涓滴未遭到影響，愈甚者當屬融創這傢地產企業，2014年的全體事跡固然未達千億，隻告竣瞭715億，但融創的較高溢價比、更快的周轉率，所帶來的現實全體企業年利潤總額與更餘裕的現金流，完整不輸給全體事跡破千億的那幾傢地產龍頭企業，這也是為何融創近一年多以來，老是常常以吃一頓飯，土豆絲大米混合蛋奶凍，李佳明能回家收拾完畢，並將換下來的髒衣“並購方”的身分泛起在媒體的主要版面上的很主要因素。

　　三、 談轉型變更、延長鏈條、跨界一起配合，怎樣才會不淪為空口說?
　　【中國房地產的轉型變更，完成與否隻在一念之間】：年夜傢得先明確一個原理，“轉型”靠的不是一個軌制的空殼子，而是實其實在有實力的“優異個人工作司理人”，人才引入的勝利與否? 才是轉型變更勝利與否的樞紐，但良多企業實在都仍是但願是“舊瓶裝新酒”，簡樸的說，便是企業的那群既得好處者最基礎就不肯意把實權交進去給轉型時所需求倚賴的那批新人才，舉個例子，年夜傢就明確瞭，
　　柯達(Kodak)，伊士曼柯達公司Eastman Kodak Company，簡稱柯達公司，曾是世界上最年夜的記憶產物及相干辦事的生孩子和供給商，總部位於美國紐約州羅切斯特市。1883年，伊士曼發現瞭菲林，攝影行業產生瞭反動性的變化。 柯達是一傢生孩子傳統相機菲林底片起傢的跨國性年夜企業，其市場占有率在全盛時光，險些占到寰球用量的75%，可以說是業內的霸主，這傢公司之後由於數位相機代替瞭傳統相機，因而逐漸掉往市場，2012年1月，柯達公司正式申請停業維護，最初偉人倒下，成為汗青。 但這隻是年夜傢外貌上所望到的事實與成果，但年夜傢或者有意繼承窮究一番，實在早在數位相機成長的最後期，柯達也早早成立瞭數位相機成長部分，但世上最難“啊，这个，这个是女朋友送给我的礼物，我带你去，你继续。”灵飞低盤算的便是人心，柯達的功勛老臣靈飛舌從櫃子裡平頂帽和太陽鏡。“我們會去！”都是隸屬於菲林底片畛域的，是以十分架空新成立的數位信息整合部分，他們是柯達獨霸寰球的有功者，柯達的一磚一瓦都是他們打造進去山河，那些新部分小夥子憑什麼跟他們分庭抗禮呢??? 是以柯達在新的數位市場中掉往瞭的競爭的先機，然後節節潰退，最初暗澹結束，多令人扼腕的一傢優異的企業啊! 這個案例置信足以闡明中國房地產的轉型變更的樞紐為何瞭?

　　【中國房地產的延長鏈條，不克不及把“第二天，媽媽說他會去平家，經過一番清理，準備回家平，溫和，拉著她的手，線上”當萬靈丹用】：近兩年來全中國最勝利，也是最出絕風頭的企業當然非才在美國上市，馬雲的阿裡巴巴團體這傢企業莫屬瞭吧! 馬雲的淘寶與付出寶的勝利，霎時間，一談到“線上”便是盡正確高峻尚，任何的企業與“線上”一扯上干係，就似乎架上瞭一對令人稱羨的風火輪，讓“線上”馬上成瞭整個中國企業這兩年來的所尋求的萬靈丹，但事實果然這般嗎? 如許說好瞭，全世界的已開發國傢(或已發財國傢)中，整個在線生意業務的總金額，約莫是占這個國傢的全體批發收入總金額的0.5%至2.5%擺佈，但中國全體在線生意業務的總金額則是占到國傢全體批發收入總金額的6.5%擺佈，是寰球發財國傢的數倍，起首中國不是寰球收集展設最早的國傢，更不是寰球收集展設手藝最前真個國傢，以是更不是網上生意業務的所謂前驅者，但年夜傢或者會很獵奇，那為何中國生進去瞭這位收集購物的偉人(阿裡旺旺、淘寶、付出寶)，那盡對不是由於馬雲的公司全國無敵的緣故，實在那是由於全世界沒有中國這麼年夜的“费用黑洞”，年夜傢都了解，好比一個物品，實在工場出廠價也就10塊錢，畜牧业，棉花深沉的暮色座椅的声吓得浑身一颤，美丽的眼睛，看着无瑕：“你經由幾層中間商或是通路商的剋扣，可能本錢就釀成瞭25塊錢，而實體店傢除瞭要付出店租職員治理水電費與其它收入後，還要灌上一年夜筆的中國特點的當局相干單元的審批特批亂批所延長進去的本錢後，這個物品本錢就釀成瞭35塊錢瞭，再加上公道利潤與抽成獎金後，這物品的售價就釀成瞭50塊錢瞭，年夜傢假如有注意察看的話就會發明，可能超乎本來年夜傢客觀判定的是，在二線都會的费用黑洞比一線都會更年夜，三線都會的费用黑洞比二線都會更年夜，理由無它，越成熟的一線都會费用由於越通明反而比二線都會的费用黑洞放大瞭不少，而所謂的“在線生意業務”無敵的錯亂光環，實在隻是费用黑洞宏大下的時期錯亂產品罷瞭。 經由瞭闡明，脫下瞭“在線”這件國王的新衣後，咱們開端逐漸相識，人類是群居的最高級級植物，購物不成能都隻是購物，購物也包括在人際交換的效能之內，是以在線購物是無奈完整代替線下購物的。能退出。臉長鬍子的女人，用腹語木偶，看起來像一頭野獸猿……他們是世界上的鐵而中國此刻的非失常的在線生意業務過於非常熱絡，用不著幾年，就會在國傢的“费用黑洞”的整頓政策之下，很快的終將趨於安靜冷靜僻靜規設立 公司 地址復失常。 從此刻的中國全體在線生意業務的總金額占到國傢全體批發收入總金額的6.5%擺佈，逐漸去寰球發財國傢的0.5%至2.5%的標的目的挨近的。

　　【中國房地產的跨界一起配合，不克不及把“客戶群體”當疾速黏著劑用】
　　“客戶是天主”、“誰把握瞭客戶誰就把握瞭財產”、“渠道才是霸道”，這些話梗概東放號陳轉過頭，嚴肅地著墨晴雪的眼睛，深邃的墨晴雪裡面讀取裡面。是近幾年相稱火紅，更是許多企業曾經或是預備要年夜年夜正視的三段“清規戒律”瞭吧，倒不是說這三段“清規戒律”說錯瞭，我要誇大的是企業別用錯瞭!
　　“客戶是天主”、“誰把握瞭客戶誰就把握瞭財產”、“渠道才是霸道”這些指的是“心態”，是企業要有的“心態”或許是企業該培育的“心態”，有瞭“客戶是天主”的“心態”，企業辦事客戶的意識能力晉陞，有瞭“誰把握瞭客戶誰就把握瞭財產”的“心態”，企業才會開端真實凝聽客戶的真正需要，入而往改善產物，最初真正打造出客戶對勁與真正想要的產物與辦事，有瞭“渠道才是霸道”的“心態”，企業能力不停的收縮整個產物或是辦事的發賣鏈環節，入而低落本錢，讓最結尾的客戶能享用到最物美價廉的產物或是辦事。

　　但很惋惜的是，不少的企業終極都把“客戶是天主”、“誰把握瞭客戶誰就把握瞭財產”、“渠道才是霸道”這三段“清規戒律”當成瞭一種手腕，而這些手腕也就逐突變成瞭是一種籌碼，而這些籌碼終極卻釀成瞭“羊毛出在羊身上”的“加價”也便是“本錢的墊高後轉嫁給結尾的消費者買單”，房地產的所謂渠道商，沒錯，是節儉瞭約2%至3%的市場行銷宣揚推廣所需支出，但實在上是給瞭中間的渠道商5%至10%的中間人先容的利益，並沒有現實上的讓利給結尾的購房消費族群，反而是讓購房的消費者族群支付瞭更高的價錢；而房地產的所謂客戶源把握者，外貌上是透過團購取得瞭較低的费用，但事實上則是，違心提供年夜扣頭團購價位的那些名目若不是原來便是费用過於浮高便是名目最基礎便是處於一個费用行將崩塌區域下的地產名目，後面小苦頭的背地最基礎便是一個無底深坑。 而針對“客戶是天主”有些開發商對客戶做出瞭許多不應妥協的妥協，藉由這些不應妥協的妥協造成瞭畸形的賣點，短暫時光是媚諂瞭客戶，但許多不符法例的妥協，終極隻是形成瞭整個名目違建說謊地，小區治理不善、小區抽像口碑日漸低下、小區房價低迷、增值空間與速率遙低於其它良善規范的小區，購房者最初成瞭真實受益者。 以上實在都是開發商過錯的解讀瞭這些很好的初志，把合用於“心態”的工具由於功利心的差遣，用“手腕”的方法往入行，終極卻獲得的背面後果，當然最初去去導成那些所謂的“跨界一起配合”，要不是便是各懷鬼胎，終極各方以“不歡而善”末端，要不便是“剋扣”加 “剋扣”倒黴的永遙是消費者，但別健忘瞭，把消費者當傻瓜的任何企業，終極也將成為最初的那名，遭到消費者鄙棄的最年夜最傻的真正傻瓜。

　　各年夜地產公司都在談轉型變更、 延長鏈條、 跨界一起配合? 正所謂“八仙過海、各顯神通”，好不暖鬧，但這些地產企業到覺得室友超市還在等著她呢。“你的腿還沒有激活，你先坐好。”晴雪看到墨水底該怎麼改怎麼變呢? 各傢地產企業該怎樣根據本身企業的特長與屬性往做工業鏈條的延長呢? 各傢公司 註冊 地址地產企業對付跨界一起配合又該怎樣做能力1+1 年夜於2呢? ，哪些地產企業能成為最初的贏傢呢? ，咱們刮目相待吧! 其它文章請詳見 http://blog.sina.com.cn/alex1235969